惊人高价 上海房价明天要变5万/平方米？ （转）

冰猫

经济学理论中有个理性预期学派，这一派理论认为，如果有一个经济结果在未来一定会实现，那么在均衡条件下这个结果明天就会实现。比如，假设政府今晚宣布在明年某个时刻货币贬值一半，那么均衡的结果是明天一早货币就贬值一半了。
　　目前中国的房地产市场上似乎在发生同样的事。大家都预期上海一定在未来10年和20年内成为国际金融中心，而国际金融中心的房价都不低于5万元，中国的经济形势这么好，上海的房价应该比别的金融中心还高。那么在理想的理性预期条件下，上海明天的房价就应该变成5万元。
　　现实中考虑风险调整的因素实际价格上升没有那么快，却也慢不到哪里去。据统计，三季度上海中心市区房价已经达到了1.2万／平方米的惊人高价。若按年度升幅20%的保守估计，用不了8年，上海中心区房价就会突破5万。这个结论似乎与理论是一致的，但是这里存在一个严重的悖论：如果上海房价果真短期内涨到了5万元，那么10年或20年后它还成得了国际金融中心了？
　　不容置疑的是，现在的上海房价中已经包含了这种对未来的美好憧憬，但是这种预期却绝非像货币市场上那样理性。2004年4月，国际房地产联盟主席Jean-Marc Levet先生在上海“中国房地产基金与投资论坛”表示，“投机泡沫”使得上海总的租金加上维修费用和每平方米的税收，比巴黎、伦敦和新加坡还要高出50%。“上海市南京路的一个店铺每平方米的销售价格已经达到了纽约第五大道的水平”。
　　“预期未来的价格在今天就实现”透支的是未来的增长潜力，提高要素价格对整个经济是一个负面冲击。就像高企的石油价格会降低经济增长一样，高昂的房价和地价同样会使经济背上沉重负担。低廉的人工成本和土地价格使国际资本纷纷流入中国，使中国有可能实现成为“世界工厂”的目标，而庞大的人口和沉重的就业压力也使中国的经济发展和社会稳定离不开国际资本流入。
　　如果上海、北京等沿海城市的房地产照2003年以来的势头狂飙下去，人工和土地成本随之上去了，而产业竞争力和增长掉下来了，资本会毫不犹豫地选择离开。现在沿海地区的跨国公司在中国建立的制造业，非常容易在五年到十年之内全部转移到比中国更穷的地方去，就像日本1980年代中期以后发生的事情一样。但当初日本没有现在中国这么大的就业压力和待城市化人口，中国也不像日本那样拥有自己核心技术特别是核心产业技术的创新能力，能承受经济连年衰退的经济实力。产业空心化的危险是相当可怕的，可以预期的是随着资本品价格的大幅上扬，高昂的劳工和土地成本使得经济首先趴下的就是中国的沿海地区，随后就会向内地蔓延。中国经济的增长其实也很脆弱。
　　时下的中国有人正在制造一个与当年日本相同的“土地神话”。战后的日本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供不应求，现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价在1990年以前连年上涨，造就了所谓的“地价不灭神话”，但同时也造成了产业资本的大规模外移。应该说东亚各国，尤其是中国，是日本“地价不灭神话”的最大受益者。现在如果中国也准备开始一段“神话”的话，捧场的绝对不只是“房价若干年要涨若干倍”的鼓吹者，等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。
　　如果我们的经济学家们脑中有开放经济的意识，他们就应该明白，世界上根本就不应该有什么“土地神话”。因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。土地虽然是死的，但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的，全世界的要素价格一定是趋于一致的，如果中国的土地价格持续上涨，意味着我们失去的是资本流入，是就业，是城市化，是社会稳定，是一系列的事。
　　所以，“神话”离我们越远，我们的经济就越安全。

海底的鱼

应该不会走到这一不，毕竟中国是一个共产主义国家，国家的宏观调控还是有一定作用的