【2004.12.23 08:15】北京青年报/楼德升 刘莹 北京首例个人集资1.8亿开发房地产 目的不盈利？ 京城首例个人集资建房进入实操阶段 上周六，京城首例个人集资建房倡导人于凌罡把修改后的合作盖楼参加申请表贴在了他的蓝城网站上。关于合作盖楼的具体操作细节，包括正式的合同、参加人员及操作方法等问题，于凌罡说他要多花点时间琢磨，由大家共同完成。 于凌罡是联想公司大型计算机维修的工程师。2003年12月1日，他开始在新浪、搜狐等十几家网站上，以“蓝城木鱼”为ID发帖子，说大家可以组织起来，集资盖楼，让开发商靠边站。为此，于凌罡列出了详细的建楼计划，苦口婆心地寻找合伙人，目前已有300多人有意向加入这个“住宅合作社”。
“乌托邦”计划
在互联网上，于凌罡的大部分支持者都在抱怨目前的房地产市场不规范，这种不规范产生的暴利让许多人买不起房子。这使于凌罡很容易得到许多人的支持。 但真正操作起来，寻找志同道合者也不是件容易的事。自从开始设计这个近似“乌托邦”的计划后，于凌罡觉得自己成为了一个布道的牧师。针对不同行业、不同人群，他甚至准备了七八个版本的通俗讲义。休息日，于凌罡家里至少要接待30~50人的访客，他把他们分成了若干组接待，“如果大家一起来，每个人说不上一句话时间就没了。”在拿地之前，可做的事情毕竟太多了：公布协议草案，签订合同，办理验资，存放保证金…… 由于买房热潮，更多的网友加入到他的行列中来。于凌罡的合作者都是他的网友，他们之中有城市设计院搞规划的；有房产公司的文案；有高级会计师……入了伙的人就像志愿者一样工作，各尽所能，不计报酬。目前，大家正等待着“集资建房协议”的出笼，毕竟它横跨了几个行业，于凌罡能做的也就是咨询、讨论、再咨询，找大量的相关专家帮忙。 当然，他们首先确定了合作建房的合法性。于凌罡自己跑到国土资源部请教政府官员，他刚讲了10分钟，这位官员就明白了，说，“你这套东西很好，不和国家政策冲突。”有了这层保证，于觉得自己可以放手一搏了。 他们得到两份法规———《城镇住宅合作社管理暂行办法》和《北京市城镇住宅合作社管理办法》。有关部门解释说，在法律法规层面，合作建房没问题。 而对个人集资建房的开发资质问题，市建委开发办有关人士表示，只要这种合伙建设的房子是自己居住，并不拿到市场去销售，那么建委开发办是不审查他们的开发资质的。只有属于经营性质的开发商，才对其进行资质的审查和管理。此外，国家开发银行相关负责人表示凡属于非盈利集资建房，不属于非法集资。 对于个人集资建房事件，建设部政策研究中心主任陈淮在接受采访时表示，目前是房地产市场所缺欠的一个部分。它是目前房地产市场发展的一种细分或者说一种补充，是房地产市场发展到一定程度上的正常产物，目前在国内其他城市已出现了这种形式。这种形式意味着原来由银行和开发商承担的房地产市场风险将由建房人自己负责。 通过长时间的摸索，于凌罡设计了一整套关于集资建房的设想，从大楼地理位置、户型设计到未来公司的注册、拿地、运作管理、转账制度、成员的义务和权益、资金的分配模式等等都作了详细的说明。 建房方案 于凌罡的方案最吸引人的一点就是这种方式比普通的买房子省钱。他提出的设想是，首先业主需要交15万元(可分批交)，利用这15万元，每个业主可以从银行贷到22.5万元。用这笔钱支付买地和建房的费用。楼建好后，因楼房的底商和附属商业设施也属于业主们，可以用从中获得的租金收入来冲抵那笔银行贷款。所以，根据于凌罡的估算，自己盖的房子比买地产开发商的房子大约便宜40%。 于凌罡初步的目标是在北四环或东四环的地段，开发一栋带底商的板式跃层小户型住宅楼：地下2层是公共设备层，地上12到15层，其中，地下1层和地上1层为底商，地上2层至顶层为住宅。每套住宅层高于4.8米，增建跃层后可得使用面积60平米。大楼的地上建筑面积在25000平米左右，需要购地6000平米左右。购地费用预算9000万元以内，工程造价7000万元左右，包含精装修的费用。为了更清楚地了解市场，他还把北京市很多正在兴建的楼盘做了番研究，对楼面和地皮的准建面积、单价、容积率、成交价格、工程预算都做了详细的解读。 于凌罡最感兴趣的地段有两块：一是在西城区官园附近，楼面地价在4000元~4500元之间；另一块是北四环霄云路附近，楼面地价在3000元~5000元之间。如果按一套房子一户算，每户出15万元，共计7500万元，用这笔钱可申请到1.125亿元银行贷款，再拿9000万元用来拍地。于凌罡认为集资盖房比开发商更有竞争优势，“第一，大的开发商不屑于做小盘。第二，开发商前期投入都靠自己，而我们的成本是每户按规定数额累积起来的，因此高出来的地价分摊到每户头上就不那么多了。” 每户出的15万元，业主都放到自己名下的银行账户，当需要交纳资金时，委托银行直接转到合作方账上，除了做资金证明和验资证明外，这些钱只能转账，不能取出，并且每月的转账汇款上限3万元，以此保证了资金安全。 在财务管理上，于凌罡也提出相应的可行性。每项开销都要有明细账，由工程监管组提出工程下个月的开销预算，项目管理组负责提出项目员工工资预算及其他项目管理费用。这两组提交的费用交到财务组，由财务组做一张当月的预开销表，供项目管理人员讨论和业主查阅，审查期过后，由业主把该承担的费用交到银行去转账。 于凌罡并不回避自己盖房的风险，他自己总结出三大不利因素：政策风险（主要是拿地和管理政策的重大调整）、管理风险、贷款风险。 规避风险的先决条件是尽可能降低成本，对于人们将信将疑的态度，于凌罡的打算是：“通过账目透明、良好的团队管理制度以及项目非盈利的操作原则降低成本；通过透明的物业服务账单和协助监督权、建议权、弹劾权保证业主在物业的地位；通过尽快开发底商，减轻大家的还贷压力。”于凌罡表示：如果能在明年“五一”前后顺利竞拍到土地，他们的“蓝城”将在2006年“五一”前后盖成。
“蓝城”梦想
于凌罡说他这辈子就喜欢设计，他从上学起什么都想自己设计：小到生活中的物件，大到对一场战争的排兵布阵，都要“自作主张”。现在，他开始了人生最重要的一个设计：联合500人，自己出资注册公司，然后再以公司的名义，购买土地，设计施工，盖好房子，再“卖”给自己。 于凌罡表示，整个初衷绝不是打算为自己搞一套便宜的住宅。 31岁的于凌罡在北京并不缺房子住，而且有一份很说得过去的薪水，有一帮谈得来的朋友。于凌罡现在追求的就是这种成就感。 于凌罡的设计，把买房变成了做房兼管理的投资行为，提出的是一个新的组织形式。由于投资模式改变了，利益分配模式当然要相应改变。于凌罡认为，事实上，合作盖楼追求的，只是在符合各方面利益而合理使用资源的模式，一套权衡各方的制度，因为“解决争议，共同获利”，才应是这个社会最需要的发展方向。从这个意义上，这件事的价值已经超过了建房本身。按照公司章程约定，这将是一个非盈利的组织。也就是说，于凌罡等人成立的这个公司，将可能成为中国第一个非盈利性的房地产开发公司。 合作盖楼打破了传统的以开发商为主体的经营模式，而业主才是项目的主人。“合作盖楼，是由一群志同道合，接受合作盖楼制度、并愿意遵循这个制度做事的业主共同实施的，一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的盖楼模式。”合作是其最大特点，合作性的组织最早起源于英国，住房合作社（HousingCo-operatives）就是其中的主要类型之一。在住房合作社中，每个居住者都是合作社社员，在合作社管理和委员会选举中，具有均等发言权和投票权，社员负责住房的维护，并共同决定合作社的管理和运营方式。在住房管理中的盈余所得，用于社区建设、社员的教育和培训。 早在十来年前，于凌罡就提出了“蓝城”的设想，当时他感到网状的城市交通极为不方便，就设计了一种线型的城市规划，他起名叫linecity，中文名字是“蓝城”。他认为中国在市场化的过程中，需要这么一种理想规划的城镇。 合作盖楼是“蓝城”理想的第一步。待这个楼运作成功后，于凌罡积累了运作的经验，还有了一个管理团队，就可以运作更多的楼，这离蓝城就更近了一步。即使合作盖楼几乎占用了于凌罡所有的业余时间，于凌罡也觉得为了自己的理想是值得的。 其余参与合作盖楼的人几乎也抱着同样想法：在这里做事，积累更多的经验。他们多是最早在绿野一起出去玩的朋友，绿野那种非盈利、民主的方式是他们喜欢的。 在自己的蓝城网站的最上方，有一行不断出现的标语：“愿所有的中国人都有自己的房子”。于凌罡相信，他找到了实现这一目标的捷径。 而一个更极端的评价为：“我国长期以来，一直是人民群众自己和泥、盖房、娶媳妇。现在，我们也不想再麻烦开发商、麻烦政府和规划部门了。我们有手也有脚。我们盖的房子，即使有纠纷，也是人民内部矛盾。”这种“创新”模式如果能成功并在中国普及开来，将是对中国房地产业的一个讽刺。
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发表于 2004-12-23 11:53:00
眩晕，真的眩晕，他是江湖我大哥~~
