房价内幕

胖丁 · 发表于 2007-8-14 22:39:00

近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商蒋某自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
    楼盘开发成本只占房价20%
    从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
    前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
    南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
    “招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
    土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
    “招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
　　要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
　　土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。
　　改规划+乱测量+滥用料=高利润
　　修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
　　修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
　　滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
　 4成利润为职权部门买单
　　“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。
　　我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。
　　其实，只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
    听完这位开发商亲身讲历的故事，不知道那些鼓吹房价高论调的精英们还有什么话可说？
    天下乌鸦一般黑，不管哪个开发商，利润是他们追求的最大化。
    从这位房地产商的故事中，我们也能分析出，地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。说白了，治理中国的房地产，只要把地产商、地方官员、专家学者和媒体专刊构成了一个特殊利益集团消化掉，我想降房价不会太难。
    地产商是追求利润的，什么手段都会使，只要有钱赚干什么都成。
    个别地方官员是追求政绩的，只要GDP，别的只是心领神会的事情了。
    专家为房价剖析和高歌是有代价的，按出场次数收好处费的，实在不行，把专家包下，也就是俗称常年聘请，给年薪。房地产商有的是好办法。
    媒体专刊为地产商制造舆论，从中获得高额的广告回报。
    别的还有什么好说的呢？用最简单的道理解释最复杂的事情，我想再继续探讨也是多余的，成也萧何败也萧何，从望所归，以上面故事和分析结果看，一切调控都是无力的，政府才是主导房地产调控“斩首行动”！

suwu902 · 发表于 2007-8-14 22:51:00

政府如果真的想控制房价其实是办得到的,就象新中国刚诞生时期那样,不法商贩囤积居奇不开市,毛泽东主席为首的政府一声令下,调集食品等物资,一个回合就打败了那些逆潮流而动,不管人民死活的一小撮.可叹的是,毛主席不可复生啊!

笑声 · 发表于 2007-8-15 07:20:00

地价的拍卖有黑洞

am69 · 发表于 2007-8-15 09:51:00

XX无赖、百姓无奈。

洋溢儿 · 发表于 2007-8-15 10:11:00

蛮不喜欢看乐大的字体列~

东篱采菊 · 发表于 2007-8-15 14:46:00

楼盘开发成本只占房价20%？？？

胖丁 · 发表于 2007-8-16 16:59:00

一个人的孤独 · 发表于 2007-8-16 20:49:00

好黑啊

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